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Gli immobili patrimonio:
Vengono definiti immobili patrimonio
gli immobili non riconducibili alle
categorie degli immobili strumentali e di
quelli alla cui produzione o al cui scambio
è diretta l'attività dell'impresa. Si
tratta, dunque, di terreni e fabbricati
abitativi acquistati dalle imprese a titolo
di investimento e non per essere utilizzati
quali beni strumentali per l'attività.
Ai sensi dell'art. 90, co. 1, TUIR,
gli immobili patrimonio non concorrono alla
formazione del reddito sulla base dei costi
e dei ricavi ad essi afferenti ma
nell'ammontare determinato secondo le regole
proprie dei redditi fondiari. Per quanto
riguarda, invece, il trattamento fiscale
delle plusvalenze e delle minusvalenze
derivanti dalla loro cessione, valgono le
regole già illustrate con riferimento alle
cessioni degli immobili strumentali, alle
quali si rinvia.
Gli immobili patrimonio situati in
Italia, di proprietà delle imprese,
concorrono alla formazione del reddito
imponibile nell'ammontare determinato
secondo le disposizioni del capo II del
titolo I del TUIR e cioè secondo le regole
proprie dei redditi fondiari.
Pertanto, in via generale, il reddito
imponibile derivante dai suddetti immobili è
pari al maggiore tra la rendita catastale
rivalutata del 5% e il canone di locazione
ridotto, fino ad un massimo del 15%, delle
spese documentate di manutenzione ordinaria.
Al riguardo, si rileva che per effetto delle
modifiche apportate dall'art. 7, co. 1,
lett. a), D.L. 203/2005, per gli immobili
patrimonio locati dalle imprese si è passati
da una deduzione forfetaria del 15% ad una
deduzione analitica vincolata ad un plafond
del 15% del canone di locazione.
Con riferimento alle suddette spese di
manutenzione ordinaria, si tratta di
quelle documentate, sostenute ed
effettivamente rimaste a carico per la
realizzazione degli interventi di cui alla
lett. a), co. 1, art. 3, D.P.R. 380/2001, e
cioè degli interventi edilizi che riguardano
le opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e
quelle necessarie ad integrare o mantenere
in efficienza gli impianti tecnologici
esistenti.
Non possono essere portati in
riduzione del canone di locazione, invece,
gli importi delle spese sostenute per
interventi edilizi non riconducibili alla
lett. a), co. 1, art. 3, D.P.R. 380/2001,
quali ad esempio gli interventi di
manutenzione straordinaria, di restauro e
risanamento conservativo, di
ristrutturazione edilizia (circolare
dell'Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n.
10).
La principale conseguenza della
determinazione del reddito degli immobili
patrimonio secondo le regole dei redditi
fondiari consiste nell'impossibilità di
dedurre dal reddito d'impresa la gran parte
dei costi relativi agli stessi immobili.
L'art. 90, co. 2, TUIR, prevede, infatti,
che le spese e gli altri componenti negativi
relativi ai suddetti immobili non sono
ammessi in deduzione.
Al riguardo, l'Agenzia delle Entrate con
la Circolare 13/02/2006, n. 6 (§ 7.5), ha
chiarito che tale disposizione ha carattere
speciale e derogatorio rispetto al principio
generale di inerenza dei componenti negativi
di reddito; tale norma contiene, infatti, un
divieto assoluto di deducibilità di tutti i
componenti negativi relativi agli immobili,
compresi anche gli interessi passivi ad essi
relativi, sia di funzionamento, sia di
finanziamento.
Va detto, tuttavia, che per le imprese di
gestione immobiliare non risulta agevole
distinguere i costi relativi agli immobili,
che devono essere considerati indeducibili,
da quelli che non hanno un nesso diretto con
i beni patrimoniali dell'impresa e che,
pertanto, seguono i principi generali di
deducibilità.
A tal fine, si può fare riferimento alle
conclusioni cui è giunta l'Associazione
Dottori Commercialisti (di seguito ADC) di
Milano con la norma di comportamento n. 156,
nella quale si legge che per le spese
diverse da quelle di riparazione e
manutenzione occorre verificare
analiticamente per ogni tipologia di spesa
la sussistenza del nesso richiesto dall'art.
90, co. 2, TUIR.
In particolare, secondo l'ADC di Milano
le spese societarie sono integralmente
deducibili, in quanto non sussiste
alcuna correlazione fra tale categoria di
spese ed i beni immobili, poiché esse
sono riferite alla struttura aziendale e non
ad una particolare attività dell'impresa o
alla tipologia dei beni patrimoniali dalla
stessa gestiti.
In particolare, nella norma di comportamento
viene precisato che tali spese annoverano,
ad esempio:
- le spese per la tenuta della
contabilità;
- le spese per il deposito del
bilancio e per gli altri adempimenti
societari;
- le spese per la consulenza
societaria e fiscale e per
l'espletamento delle relative formalità;
- gli emolumenti per l'organo di
controllo, ove esistente;
- le indennità di carica per
l'organo amministrativo, con esclusione
dello specifico compenso per la gestione
degli immobili eventualmente delegata a
taluno degli amministratori.
Per quanto riguarda, invece, le spese del
personale, la norma di comportamento giunge
alle seguenti conclusioni:
- le spese per il personale addetto
ai servizi di custodia o di portineria,
alla manutenzione degli edifici o
dedicato all'amministrazione e gestione
degli stabili, in quanto legate alla
corrente redditività dell'immobile, sono
indeducibili;
- le spese per il personale addetto
alla contabilità, non essendo
quest'ultima specificamente relativa ai
beni immobili, sono integralmente
deducibili.
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