Sebbene gli immobili posseduti a vario titolo dalle imprese sono in ogni caso produttivi di reddito d'impresa, la loro classificazione incide sulle modalità con le quali i componenti positivi e negativi, dagli stessi derivanti, concorrono alla formazione del reddito imponibile.
 

immobili strumentali

Con riferimento agli immobili strumentali, siano essi per natura e per destinazione, il reddito imponibile scaturisce dalla differenza tra i ricavi e i proventi (diretti e indiretti) afferenti gli immobili stessi ed i relativi costi, la cui deducibilità dipende dalle regole proprie di ogni altro bene strumentale.

Da un punto di vista civilistico, gli immobili strumentali sono iscritti tra le immobilizzazioni materiali dello stato patrimoniale attivo e vengono sistematicamente ammortizzati in base alla loro residua possibilità di utilizzazione.

Sotto il profilo fiscale, risultano imponibili le plusvalenze derivanti dalla loro cessione e gli eventuali proventi per la concessione in locazione, mentre sono deducibili, nel rispetto dei limiti e delle condizioni previsti dal legislatore fiscale, le quote di ammortamento (o le quote capitale dei canoni di leasing) e gli altri oneri quali, ad esempio, gli interessi passivi e le spese di manutenzione.

La gestione fiscale degli immobili strumentali è incentrata, essenzialmente, sul processo di ammortamento a cui viene sottoposto il costo fiscalmente riconosciuto degli stessi.
L'art. 110, TUIR, stabilisce le modalità di determinazione del costo dei beni nell'ambito dell'imponibile d'impresa.
In particolare, la lett. a) e il primo periodo della lett. b), co. 1, art. 110, dispongono che il costo fiscalmente rilevante dei beni strumentali è quello sostenuto per l'acquisizione assunto al lordo delle quote di ammortamento già dedotte; si comprendono nel costo anche gli oneri accessori di diretta imputazione, quei costi, cioè, connessi con il bene da un rapporto di consequenzialità, di causa-effetto, ad esclusione degli interessi passivi e delle spese generali.
Sul punto, tuttavia, la stessa lett. b), al secondo e terzo periodo, prevede che:

• per i beni materiali e immateriali strumentali per l'esercizio dell'impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi iscritti in bilancio ad aumento del costo stesso per effetto di disposizioni di legge;
• nel costo di fabbricazione si possono aggiungere con gli stessi criteri anche i costi diversi da quelli direttamente imputabili al prodotto.

Tra le capitalizzazioni possibili sul costo di un immobile meritano di essere approfondite quelle relative alle spese di manutenzione.

Il Principio contabile OIC 16 prevede che possono essere capitalizzate le spese di manutenzione straordinaria, quelle, cioè, costituite da quei costi che comportano un aumento significativo e tangibile di produttività o di vita utile del cespite.
Qualora rispondono ai suddetti requisiti, pertanto, possono essere capitalizzati quei costi rivolti all'ampliamento, ammodernamento o miglioramento degli elementi strutturali di un'immobilizzazione, incluse, quindi, le modifiche e le ristrutturazioni effettuate in modo da aumentare la rispondenza agli scopi per cui essa era stata acquisita.
Nel caso in cui tali costi non producano alcuno dei suddetti effetti, sono da considerare di manutenzione ordinaria e vanno, quindi, imputati a conto economico.

Il TUIR non prevede particolari criteri di distinzione tra manutenzioni ordinarie e straordinarie. Il trattamento fiscale di tali spese è strettamente connesso al comportamento contabile adottato dal contribuente. è prevista, infatti, una disciplina differente in relazione al fatto che le spese siano imputate a conto economico ovvero "portate" ad incremento del costo delle immobilizzazioni materiali cui si riferiscono.
Queste ultime non sono soggette alla disciplina contenuta nell'art. 102, co. 6, TUIR (a cui bisogna fare riferimento in caso di costi di manutenzione imputati a conto economico) e la loro deduzione dal reddito è connessa, per effetto della capitalizzazione, alla deduzione delle quote di ammortamento dei beni cui le spese si riferiscono.