DISTINZIONE IMMOBILIAi fini
fiscali gli immobili delle imprese si
distinguono in:
-
immobili strumentali, per
natura o per destinazione;
- immobili alla cui produzione o al
cui scambio è diretta l'attività
dell'impresa (immobili
merce);
- immobili
patrimonio, quelli cioè che non
rientrano nelle precedenti categorie in
quanto acquisiti dalle imprese a titolo
di investimento.
L'art. 43, co. 2, TUIR, considera
strumentali:
- gli immobili
utilizzati esclusivamente per
l'esercizio dell'arte o
professione o dell'impresa commerciale
da parte del possessore (immobili
strumentali per
destinazione);
Gli immobili strumentali per
destinazione, invece, sono quelli che, a
prescindere dalla loro classificazione
catastale, vengono utilizzati esclusivamente
dall'imprenditore quali beni strumentali per
l'attività d'impresa.
L'utilizzo esclusivo ai fini
dell'esercizio dell'attività d'impresa è
basilare; qualora l'immobile venga locato o
utilizzato in modo promiscuo non può più
essere considerato strumentale per
destinazione.
Sono compresi in questa categoria i
fabbricati abitativi che vengono utilizzati,
a titolo esemplificativo, quali uffici delle
società che li posseggono.
- gli immobili relativi ad imprese
commerciali che per le loro
caratteristiche non sono suscettibili di
diversa utilizzazione senza radicali
trasformazioni, anche se dati in
locazione o comodato (immobili
strumentali per natura).
Gli immobili strumentali per natura sono
quelli appartenenti alle categorie catastali
B (unità immobiliari per uso di
alloggio collettivo),
C (unità immobiliari a
destinazione ordinaria commerciale e varie),
D (immobili a destinazione
speciale),
E (immobili a destinazione
particolare)
A/10 (uffici e studi privati) a
condizione che quest'ultima classificazione
risulti nella licenza o concessione edilizia
anche in sanatoria. Questi immobili godono
del requisito della strumentalità anche
qualora vengano concessi a terzi in
locazione o in comodato.
Gli immobili merce sono quelli
alla cui produzione o al cui scambio è
diretta l'attività dell'impresa, la quale
deve, tuttavia, avere come oggetto tipico
l'attività immobiliare di compravendita o
l'attività di costruzione e successiva
vendita di fabbricati.
Gli immobili patrimonio, infine,
sono quelli che non possono essere
ricondotti alle altre due categorie di
immobili, quelli strumentali e quelli merce
(art. 90, co. 1, TUIR).
Si tratta, in via residuale, dei terreni
e dei fabbricati abitativi acquisiti dalle
imprese a titolo di investimento e non per
essere utilizzati quali beni strumentali per
l'attività.
E' opportuno evidenziare che la
suddetta classificazione fiscale degli
immobili delle imprese assume rilevanza
anche con riferimento alle società di pura
gestione immobiliare per le quali, come
chiarito dall'Amministrazione Finanziaria,
un immobile a destinazione abitativa
concesso in locazione a terzi costituisce
immobile patrimonio e non immobile
strumentale, nonostante l'oggetto sociale
